Care sunt proprietarii care nu trebuie să se îngrijoreze?
Noua legislație românească, materializată prin Legea nr. 169/2026 care a instituit noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, a stârnit o dezbatere intensă privind obligația fiscală pentru balcoanele închise fără acte. Contrar zvonurilor care circulă pe rețelele sociale, nu a fost creată o „taxă pe balcoane” în sensul unui impozit specific. În schimb, textul legal prevede o sancțiune fiscală severă pentru orice lucrare de construcție realizată fără autorizație corespunzătoare.
Această reglementare, publicată în Monitorul Oficial în luna august și activă începând cu 25 august 2026, unifică regulile de urbanism dispersate anterior în mai multe acte normative, inclusiv Legea 50/1991.
În conformitate cu articolul 301, alineatul (11), impozitul pe clădire suferă o creștere de 100% pentru construcțiile executate fără autorizație de construire, cu condiția să nu fiu regularizate înainte de intrarea în vigoare a Codului. Este esențial de înțeles că această majorare nu se declanșează automat pentru toți proprietarii.
Ea se activează doar în momentul în care autoritățile locale constată caracterul neautorizat al lucrării și persistă până la obținerea autorizației de regularizare sau până la demolarea structurii.
Un punct critic, subliniat de specialistul Bogdan Pițigoi, este faptul că plata dublă a impozitului nu echivalează cu legalizarea construcției. Proprietarul riscă să primească amenzi suplimentare și, în cazuri extreme, să fie obligat să readucă spațiul la starea inițială. Mai mult decât atât, majorarea fiscală se aplică asupra valorii impozabile a întregului apartament, nu doar asupra suprafeței adăugate.
Astfel, un posesor care achită anual 300 de lei pentru impozit ar fi nevoit să plătească 600 de lei în perioada sancționării.
În contextul îngrijorării cetățenilor, mai multe primării au emis comunicate pentru a lămurirea situația. Primăria Oradea, prin o declarație din 21 octombrie, a precizat că simpla închidere a unui balcon nu atrage automat aplicarea majorării impozitului.
Instituția a anunțat dezvoltarea unei proceduri locale de regularizare, care va fi supusă consultării publice și urmează a fi aprobată de Consiliul Local în luna ianuarie 2027.
Autoritățile au sfătuit locuitorii să nu se grăbească să inițieze demersuri administrative în grabă.
Totuși, primăria a emis o avertizare importantă: pentru imobilele construite după anul 1990, ale căror documentații originale prevăd balcoane deschise, închiderea acestora nu este permisă fără respectarea procedurilor.
Există mai multe categorii de proprietari care nu trebuie să se îngrijoreze excesiv, deoarece închiderea balconului nu echivalează automat cu o încălcare a legii. Punctul de referință este momentul și modalitatea în care a fost efectuată lucrarea. În primul rând, dacă închiderea este menționată în proiectul inițial al blocului, aceasta este considerată legală. Doveada se regăsește în cartea tehnică a construcției, în arhiva primăriei sau în planurile atașate la actele proprietății. În al doilea rând, pentru blocurile supuse programului de reabilitare termică, reglementarea OUG 18/2009 include printre lucrările eligibile închiderea balcoanelor și logiilor cu tâmplărie termoizolantă. Atunci când această lucrare a fost realizată conform proiectului autorizat la nivel de imobil, proprietarul individual nu are nevoie de o autorizație separată.
Totuși, este necesar să se verifice dacă balconul respectiv a fost efectiv inclus în proiectul de reabilitare.
Ce permite legea pentru cei care vor să închidă balconul?
Se poate solicita la asociație sau la primărie numărul autorizației, secțiunea de proiect care privește apartamentul și procesul-verbal de recepție. În al treilea rând, pentru lucrările efectuate înainte de 1990, legea nouă nu se aplică retroactiv.
Pentru acea perioadă, contau regulile vechi, precum Decretul 144/1958, care impunea aprobare pentru modificarea clădirilor. Deținerea aprobării din acea epocă asigură conformitatea cu legea. Deși fotografiile vechi pot ajuta la stabilirea cronologiei, ele nu înlocuiesc actele de aprobare.
Cine se află în zona de risc pentru impozitul dublu?
În primul loc, proprietarii care au închis balconul după 1990, fără a obține autorizație și fără ca această modificare să fie parte integrantă a unui proiect aprobat.
În al doilea loc, acei care au demolat peretele care desparte balconul de restul spațiului locuibil, fără acte de autorizare. Această acțiune este distinctă de simpla montare a ferestrelor: dacă peretele demolat era de rezistență, era necesară o autorizație de construire și o expertiză tehnică. În al treilea loc, cei care au extins suprafața balconului dincolo de conturul inițial, de exemplu prin montarea de tâmplărie care depășește parapetul.
Pentru a intra în legalitate, noul Cod oferă instrumentul autorizației de regularizare. Pentru modificările de balcoane care nu invadează domeniul public, această procedură este disponibilă și după primul an de vigoare a legislației. Totuși, perioada de grație, care se termină la 25 august 2027, prevede condiții mai flexibile. Procesul de regularizare implică mai multe etape: încadrarea lucrării în regulile urbanistice ale zonei respective, certificarea de către experți atestați a rezistenței structurale și a siguranței la incendiu, precum și achitarea unor taxe locale pentru certificatul de urbanism și autorizație care sunt de zece ori mai mari decât cele standard, conform explicațiilor avocatului Octavian Ulici.
Pot fi solicitate și lucrări de aducere la conformitate, dacă autoritățile le impun.
În cazul în care lucrarea nu poate fi regularizată, primarul este obligat să sesizeze instanța de judecată, care poate dispune demolarea totală sau parțială a construcției.
De regulă, se cere acordul asociației de proprietari, deoarece fațada clădirii este proprietate comună a tuturor locuitorilor.
Pentru cei care intenționează să închidă balconul de acum înainte, legislația permite, pentru imobilele situate în afara zonelor protejate și a celor cu monumente istorice, închiderea unitară a balcoanelor prin simplă notificare la primărie, fără necesitatea unei autorizații de construire. Condiția esențială este existența unui proiect elaborat de specialiști și respectarea regulilor urbanistice.
Este important de menționat că un contract cu o firmă de termopane nu substituie proiectul tehnic, iar depunerea dosarului nu autorizează începerea imediată a lucrărilor, deoarece primăria poate solicita completări sau poate respinge notificarea.
În ceea ce privește sancțiunile financiare, noul Cod stabilește următoarele praguri: pentru lucrările realizate fără notificarea obligatorie sau cu abateri de la proiectul notificat, amenzile variază între 5.000 și 50.000 de lei. Pentru cele efectuate fără autorizația obligatorie, amenzile sunt semnificativ mai mari, situându-se între 50.000 și 1.000.000 de lei, în funcție de gravitatea încălcării. Experții subliniază că pentru lucrările vechi este necesară verificarea încadrării faptei și a termenului de prescripție, analiză care se face caz cu caz. Totuși, expirarea termenului de prescripție a amenzii nu înseamnă automat că lucrarea a devenit legală.
În final, este recomandat să se căute o serie de documente cheie: cartea tehnică a construcției și proiectul inițial al blocului, obținute de la asociație sau din arhiva primăriei; aprobarea sau autorizația, dacă închiderea a fost efectuată ulterior; documentația programului de reabilitare termică, dacă imobilul a fost supus acestui proces; și schița cadastrală a apartamentului. O neconcordanță între realitate și documente poate genera probleme la momentul vânzării, în special dacă cumpărătorul solicită un credit ipotecar. În cazul primirii unei decizii administrative de impunere a impozitului majorat, este esențial să se analizeze motivarea și baza de calcul. Pentru situațiile ambigue, cea mai sigură strategie este depunerea unei cereri scrise către serviciul de urbanism al primăriei, pentru a obține o clarificare oficială.