Este o restricție sau o oportunitate pentru dezvoltarea urbană?
Codul de urbanism aduce stabilitate și pregătește terenul pentru o dezvoltare urbană integrată în România
La 25 august 2026 a intrat în vigoare Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), Legea nr. 169/2026, o reformă de amploare în cadrul urbanistic, considerată una dintre cele mai semnificative din ultimele două decenii. Această modificare legislativă aduce noi principii care visent să clarifice regulile de dezvoltare, reducând ambiguïtățile și creând un cadru mai coerent pentru investiții imobiliare de mare scară.
Mauricio Mesa Gomez, președinte al Consiliului de Administrație al Cordia România și Spania, a subliniat că una dintre cele mai importante contribuții ale noului cod este introducerea prevederilor privind limitarea majorării indicatorilor urbanistici prin Planele de Urbanism Zonațiu (PUZ). În loc să permită ajustări frecvente și locale ale densității de construcție, CATUC rezervă indicatorii de densitate foarte ridicati exclusiv Planului Urbanistic General (PUG), asigurând o abordare mai centralizată și previzibilă a dezvoltării teritoriului.
Conform lui Mesa Gomez, această măsură nu trebuie interpretată ca o restricție, ci ca un pas spre mai multă predictibilitate. „Din perspectiva noastră de lucru pe piețele internaționale, predictibilitatea are o valoare mai mare decât flexibilitatea”, a declarat.
Explică că investitorii, dezvoltatorii și finanțatorii preferă să știe cu anticipe care sunt regulile, în loc să se confrunte cu modificări constante și neașteptate de la un proiect la altul.
Piața rezidențială, în particular, necesită o viziune pe termen lung pentru a putea planifica corect investiții care se desfășoară în mod obișnuit pe câteva ani.
Este Codul de urbanism o schimbare de paradigmă?
Un cadru legislativ clar, spune el, reduce semnificativ nivelul de incertitudine care a caracterizat în ultimele ani procesul de dezvoltare urbană, mai ales în zonele metropolitane mari. Când actorii din piață știu exact ce se așteaptă de la un proces de acordare a autorizațiilor, pot aloca resursele cu mai mare încredere și eficiență.
Stabilitatea regulilor nu este doar un avantaj bureaucratic, ci o condiție esențială pentru atragerea investițiilor străine și pentru realizarea proiectelor de infrastructură complexă.
O altă inovație majora introdusă de CATUC este instituirea contractelor de urbanizare, un mecanism prin care autoritățile publice și dezvoltatorii pot negocia și stabilită împreună contribuțiile necesare pentru dezvoltarea infrastructurii urbane. Aceste contracte permit alocarea fondurilor pentru drumuri, rețele de apă și canalizare, spații verzi, transport public și alte servicii esențiale, asigurând că dezvoltarea nu se limitează doar la clădiri, ci contribuie la crearea unui mediu urban funcțional și echilibrat.
Mesa Gomez a evidențiat că acest instrument reprezintă o schimbare de paradigmă. „Cel mai important aspect al CATUC este recunoașterea că dezvoltarea urbană modernă nu poate avea loc fără colaborare între sectorul public și cel privat”, a afirmat.
A explicat că realizarea unui proiect imobilier de mare scară implică nu doar erigerea clădirilor, ci și integrarea acestora într-o rețea mai largă de utilități publice, sisteme de mobilitate și facilități de viață.
Ajutându-se la exemple din alte țări, a remarcat că mecanisme similare de contractare urbană au demonstrat eficacitate în promovarea unei dezvoltări coerente și sustentabile. În contexte în care resursele publice sunt limite, astfel de parteneriate permit împrumutarea de resurse și expertize între sectori, evitând supraincărcarea bugetelor locale și asigurând că noi vecinătăţi beneficie de infrastructură adecvată de la început.
Succesa, totuși, va depinde în mare măsură de capacitatea autorităților locale și centrale de a aplica aceste prevederi cu konsekvență și profesionalism. Fără o implementare corectă, chiar și cea mai bine gândită lege poate rămâne doar un document. Dar dacă va fi aplicată cu serietate, CATUC poate deveni un pilon al dezvoltării urbane equilibrate, predictibile și orientată spre termen lung.