De la sediu social la spațiu comercial?
Cumpărarea unei locuințe pe firmă nu e doar o simplă achiziție imobiliară, ci o mișcare strategică care vine la pachet cu un set întreg de bătăi de cap fiscale și contabile. Deși legea îți permite să pui un apartament pe numele companiei, nu te aștepta ca recuperarea TVA-ului sau scăderea cheltuielilor din impozit să vină de la sine.
Totul depinde de ce faci efectiv cu spațiul, cum îl înregistrezi în acte și cât de des îl folosești pentru afacere. Hai să vedem ce spun regulile jocului, ce ne rezervă anul 2026 și unde riști să-ți iei o amendă grasă dacă ANAF-ul vine în control.
Contabilitatea clară: contul 212 sau contul 215?
Ca să convingi fiscul că apartamentul chiar folosește afacerii, trebuie să ai o motivație solidă. De cele mai multe ori, cel mai simplu e să declari adresa drept punct de lucru oficial. Poți amenaja acolo un birou pentru contabilitate, resurse umane sau secretariat, ori poți folosi o cameră ca spațiu comercial. O altă variantă perfect legală este să închiriezi imobilul mai departe.
Atenție însă: ca să faci asta, trebuie să adaugi în obiectul de activitate al firmei codul CAEN potrivit pentru domeniul imobiliar, altfel riști să încasezi bani ilegal.
Care e treaba cu TVA-ul și chiria în 2026?
Felul în care contabilizezi apartamentul depinde strict de planurile pe care le ai cu el. Dacă îl iei pentru uzul intern al firmei, ca simplu activ fix, tranzacția se înregistrează clasic, prin conturile 212 (construcții) și 404.
În schimb, dacă vrei să-l închiriezi sau să scoți profit recurent din el, regulile contabile te obligă să-l treci la investiții imobiliare. Mai exact, conform punctului 204 din Ordinul Ministerului Finanțelor Publice nr. 1802/2014, bunul ajunge în contul 215, tot cu corespondență pe contul 404. Detaliul ăsta tehnic face diferența între o contabilitate curată și una plină de bube.
Când sunt deductibile cheltuielile cu imobilul?
Vestea pentru 2026 este că cota standard de TVA ajunge la 21%, indiferent dacă cumperi un apartament nou-nouț sau unul vechi. Lucrurile devin interesante când vine vorba de chirie. Prin lege, chiria este scutită de TVA, dar firma poate alege să aplice taxa. Ca să faci asta, trebuie neapărat să notifici în prealabil ANAF-ul. Această opțiune este vitală dacă vrei să-ți recuperezi TVA-ul uriaș plătit la momentul achiziției.
Nu poți deduce costurile cu apartamentul oricum și oricât. Dacă imobilul servește drept sediu social dar este folosit și în alte scopuri, poți deduce doar jumătate din cheltuieli. Lucrurile devin și mai stricte dacă asociații sau administratorii dorm acolo — în cazul ăsta, pierzi orice drept de deducere. Vrei deducere 100% atât la TVA, cât și la costurile lunare de întreținere? Atunci spațiul trebuie să servească exclusiv activității economice aducătoare de venit și să nu vadă niciun patron sau șef dormind pe o canapea acolo.
Ce verifică inspectorii ANAF la control?
La un control fiscal, inspectorii nu se uită doar la hârtii, ci și la realitatea din teren. Ei vor verifica dacă povestea pe care ai spus-o când ai cumpărat apartamentul chiar se leagă cu ce se întâmplă acum în el. Dacă nu ai nicio dovadă că îl folosești, dacă amesteci viața personală cu afacerea sau dacă ai greșit încadrarea contabilă, te poți trezi cu recalcule dureroase ale bazei impozabile și penalități pe măsură.
Transparența și bunul-simț contabil rămân cele mai bune scuturi în fața fiscului.