Curtea Constituțională schimbă regulile jocului în executările silite?!
Curtea Constituțională a României (CCR) are pe rol un dosar important care ar putea schimba regulile jocului în cazul executărilor silite imobiliare. Este vorba despre analiza prevederilor articolului 844 din Codul de Procedură Civilă, ce reglementează condițiile de participare la licitațiile pentru proprietăți scoase la vânzare forțată.
Pe 3 august 2026, la Curtea Constituțională a fost înregistrat un nou dosar (5182D/2026), având ca obiect tocmai acest articol 844. Cazul, inițiat de Băjan Simona Veronica, este, conform motorului de căutare al CCR, primul în care această dispoziție legală este supusă controlului de constituționalitate. Instanța de trimitere este Tribunalul București, care a respins anterior un recurs ca nefondat. Deocamdată, nici pe portalul instanței de trimitere, nici pe cel al CCR nu se specifică exact în raport cu ce anume se va efectua controlul constituțional.
Dispozițiile contestate sunt următoarele:
Art. 844 – Garanția de participare și oferta de cumpărare
Ce prevede articolul 844?
(1) Persoanele care doresc să cumpere proprietatea la licitație sunt obligate să depună la unitatea prevăzută prin lege, la dispoziția aprodului, o garanție de 10% din prețul inițial al licitației pentru perioada respectivă. Dovada înregistrării se anexează la oferta de cumpărare care include prețul oferit și condițiile de plată.
Termenul de depunere a ofertei de cumpărare împreună cu dovada înregistrării este cu o zi înainte de invitația de participare la licitație, cu excepția ofertelor de cumpărare cel puțin egale cu prețul inițial al ofertei, care poate fi prezentat și în ziua licitației.
(2) Articolul 768 alineatul (2) se aplică în consecință.
(3) Garanția prevăzută în alin. (1) este de asemenea eliberată persoanelor care, împreună cu debitorul, au un drept comun de proprietate asupra părților proprietății în cauză sau au un drept preventiv, după caz.
Cum va schimba CCR regulile jocului în executările silite imobiliare?!
(4) În cazurile menționate în alin. (2) și (3), dacă valoarea ipotecii sau a cererii preferențiale sau valoarea acțiunii proprietarului nu acoperă valoarea garanției menționate în alin. (1), diferența se completează.
Textul contestat, articolul 844 din Codul de Procedură Civilă, face parte din procedura de urmărire a bunurilor imobile și stabilește condițiile de participare la licitațiile de executare silită. Regula generală impune depunerea unei garanții de 10% din prețul inițial al licitației, la dispoziția executorului judecătoresc. Această dovadă se anexează ofertei de achiziție, care trebuie să specifice prețul și condițiile de plată.
Există însă derogări de la această garanție pentru anumiți creditori sau intervenienți (conform trimiterii la articolul 768 alineatul (2)), precum și pentru coproprietarul bunurilor executate și pentru titularul dreptului de preempțiune. Dacă valoarea creanței privilegiate, a ipotecii sau a cotei de proprietate nu acoperă nivelul garanției, diferența trebuie completată.
Scopul acestei reguli este dublu: pe de o parte, să descurajeze participarea nejustificată la licitație, iar pe de altă parte, să recunoască poziția juridică distinctă a creditorului garantat, a coproprietarului și a preemptorului.
Garanția nu este prețul de adjudecare și nu condiționează contestarea executării, ci doar accesul la procedura concretă de licitație.
Executările silite imobiliare, neconstituționale?!
Cea mai plauzibilă critică adusă acestui articol se referă la încălcarea articolului 16 alineatul (1) din Constituție, privind egalitatea în drepturi.
Argumentul ar putea fi că articolul 844 creează un avantaj pentru creditorii, coproprietarii și preemptorii menționați, permițându-le să participe la licitație fără a imobiliza imediat 10% din prețul inițial.
În schimb, un participant terț, inclusiv debitorul care dorește să liciteze, este obligat să depună această garanție.
Întrebarea constituțională esențială ar fi dacă această diferență de tratament are o justificare obiectivă și rezonabilă, derivată din natura creanței garantate, din cota de proprietate sau din existența unui drept preventiv legal. O a doua ipoteză de neconstituționalitate ar putea viza articolul 44 din Constituție, care garantează și protejează dreptul la proprietate privată.